La nouvelle législation ontarienne sur la construction de maisons est une menace pour la démocratie, l'environnement et l'abordabilité

Voici pourquoi - et comment - nous devrions dire non au projet de loi 23 dans les sept prochains jours.

Par Cheryl Randall, organisatrice de la campagne sur le changement climatique d'Écologie Ottawa

Présenté le lendemain des élections municipales de l'Ontario, le projet de loi 23, la " Loi visant à accélérer la construction de plus de logements  ", a pour objectif louable d'accroître la densité modeste dans les centres urbains de l'Ontario. En autorisant la construction de maisons secondaires et d'appartements familiaux sur des terrains existants, il est désormais possible de construire trois logements là où il n'y avait qu'une seule maison unifamiliale, ce qui permet d'intensifier le noyau urbain au-delà des règlements sur les maisons mobiles actuellement en vigueur à Ottawa. 

Cette seule disposition bénéfique ne doit cependant pas masquer le fait que cette législation complexe proposée sape fondamentalement nos principes démocratiques. Nous rejetons le projet de loi 23 parce qu'il constitue une menace pour la démocratie, l'environnement, l'abordabilité et l'habitabilité pour les Ontariens, y compris les implications directes ici à Ottawa. 

La démocratie menacée 

Tout d'abord, la période de consultation publique est incroyablement courte pour un projet de loi aussi lourd, la date limite pour les soumissions écrites à Queen's Park se terminant le 17 novembre. Les Ottaviens n'ont pas la possibilité d'assister à une audience législative, (voir article du Ottawa Citizen)  puisque les quatre jours d'audiences publiques se dérouleront tous dans la région du Grand Toronto la semaine prochaine. Le fait de présenter le projet de loi pour une consultation limitée au lendemain des élections municipales est en soi un acte de mauvaise foi, qui fait en sorte que les conseils ne fonctionnent pas à pleine capacité, alors que les conseillers sortants sont occupés à terminer leur mandat et que les nouveaux conseillers ne sont à Ottawa que deux jours après leur entrée en fonction, à la fin de la date limite pour les soumissions écrites du public. 

Deuxièmement, la législation proposée outrepasse unilatéralement le droit des municipalités à prendre des décisions locales en matière d'aménagement du territoire. Il est possible d'appuyer les mesures législatives provinciales visant à améliorer la protection de l'environnement dans l'ensemble de la province ou à accroître l'abordabilité, mais ces propositions annuleraient ou démantèleraient les gains obtenus de haute lutte en matière de protection de l'environnement et d'abordabilité pour nos résidents les plus vulnérables. L'éventail de ces décisions locales retirées à Ottawa comprend de nouvelles " normes vertes " pour les bâtiments, la protection contre les expulsions par rénovation, le taux de logements très abordables requis dans les développements, la collecte et la dépense des droits de développement, l'étendue de nos limites urbaines, et l'aspect et l'atmosphère de nos quartiers avec la suppression de la révision de la planification des sites. 

Troisièmement, la législation supprime le droit des tiers (y compris les associations communautaires) d'accéder au Tribunal foncier de l'Ontario. Le droit de recevoir des avis sur les propositions de planification est supprimé, le droit d'interjeter appel des décisions de planification est supprimé, ce qui élimine d'importants processus démocratiques. Qui représentera désormais nos intérêts en matière d'aménagement du territoire ? L'effet ultime de cet impact dévastateur sur la consultation publique sera un mécontentement accru de la population à l'égard de toutes les propositions d'aménagement, surtout si l'on considère qu'il n'y aura pas suffisamment d'argent pour l'infrastructure, la perte de la protection contre les expulsions par rénovation, ce qui veut dire qu'il y aura toujours opposition à l'intensification parce qu'il n'y aura pas suffisamment de financement pour les infrastructures.

Enfin, le ministre du Logement, Steve Clark, a présenté la législation en faisant référence au fait que le maire élu d'Ottawa, Mark Sutcliffe, dispose de pouvoirs antidémocratiques de " maire fort " accordés par le premier ministre Doug Ford (voir article de CBC), bien que M. Sutcliffe ait dénoncé ces pouvoirs de passer outre aux décisions du Conseil municipal d'Ottawa pendant sa campagne électorale. À tous les niveaux, le projet de loi 23 met en péril nos principes démocratiques. 

L'environnement menacé 

À Écologie Ottawa, nous avons lutté longuement et durement contre l'expansion de nos limites urbaines et, par extension, contre l'étalement urbain. Notre nouveau Plan officiel a finalement été approuvé par le Conseil municipal à la fin de l'année 2021 après les soumissions de douzaines de résidents et d'associations communautaires, dont beaucoup s'inquiètent du fait que notre Plan officiel doit être tourné vers l'avenir et nous protéger des pires excès de l'étalement urbain dans le contexte de l'urgence climatique dans lequel nous vivons. Vendredi, dans le cadre des objectifs de construction de logements fixés par la province dans le projet de loi 23, le gouvernement a finalement approuvé le Plan officiel d'Ottawa, (voir article de CBC)  avec 30 modifications unilatérales de Toronto qui ne peuvent faire l'objet d'un appel, y compris un nouvel élargissement de nos limites urbaines.Dans certains secteurs, la limite s'étend jusqu'à des zones humides d'importance provinciale (comme Goulbourn), et ailleurs, elle a un impact sur des zones humides importantes autour de Findlay Creek, Leitrim, ainsi que sur d'autres terres agricoles, zones humides et zones forestières. Chaque fois que nous étendons les limites urbaines, nous réduisons et limitons les espaces verts dans les zones rurales d'Ottawa, dont nous avons besoin pour lutter contre le changement climatique et la perte de biodiversité. Alors que le gouvernement de Doug Ford ouvre des consultations pour permettre le développement de la ceinture de verdure de Toronto, il ne tient pas compte du fait que l'allocation de terres rurales étendues pour le développement signifie des trajets plus longs pour les futurs résidents de ces communautés, avec une augmentation des émissions des voitures, un gaspillage de ressources et d'argent pour construire de nouvelles infrastructures plutôt que d'utiliser les infrastructures existantes dans les quartiers existants, et une augmentation des coûts futurs du transport en commun pour relier les communautés satellites tentaculaires au centre-ville.

L'Ontario bénéficie depuis des décennies de la force de la planification des bassins versants par les Offices de protection de la nature. Leur approche significative de la prise de décision en matière de planification, basée non pas sur les frontières politiques mais plutôt sur la perspective du bassin versant, est la marque de leur travail de conservation, protégeant les écosystèmes et les habitats à l'échelle régionale plutôt qu'au coup par coup. Cependant, par le biais du projet de loi 23, la province renouvelle son attaque contre les Offices de protection de la nature (voir Communiqué de presse de Environmental Defence) et limite le rôle de groupes comme l'Office de protection de la nature de la vallée du Mississippi dans l'aménagement du territoire. Les municipalités ne pourront plus bénéficier de l'expertise des Offices de protection de la nature ; la prise de décision en matière d'aménagement du territoire sera confiée exclusivement aux 444 municipalités de l'Ontario. Si l'on tient compte du fait que certaines de ces municipalités n'ont pas les ressources nécessaires pour doter en personnel un service d'urbanisme, cette décision est au mieux absurde, et au pire désastreuse pour l'environnement. 

Le projet de loi 23 apporte également des changements importants à la façon dont les zones humides sont évaluées et protégées. Ainsi, un grand nombre de nos espaces verts risquent de perdre leur désignation et donc leur protection. On a également demandé aux Offices de protection de la nature d'examiner leurs propriétés foncières pour y trouver des parcelles susceptibles d'être développées. Confondre l'objectif louable d'augmenter les cibles de logements abordables avec la suppression de la protection des zones humides, des écosystèmes et des habitats est totalement inutile et inacceptable. Écrivez à votre député provincial en utilisant cette lettre de Défense environnementale en anglais pour exprimer votre inquiétude quant à l'impact du projet de loi 23 sur nos zones humides. 

En raison de l'approche maladroite du projet de loi, les normes de construction écologique adoptées par de nombreuses villes de la province ont été effectivement annulées. Les normes de développement à haut rendement d'Ottawa, introduites plus tôt cette année pour nous aider à atteindre nos objectifs en matière de changement climatique en termes d'efficacité énergétique pour les nouvelles constructions, sont effectivement mises à la porte par cette législation. Dans le contexte de l'urgence climatique déclarée par Ottawa, la suppression des normes de construction écologique adoptées par les villes de la province est une catastrophe environnementale et doit être rétablie si nous voulons atteindre nos objectifs climatiques. 

La province réduit également de moitié la superficie des parcs que les promoteurs immobiliers doivent céder à la ville dans le cadre de nouveaux développements, soit un hectare seulement pour 600 unités. La province impose également des limites strictes (à 40 %) sur le montant que la ville peut économiser d'une année à l'autre pour les grands projets, ce qui rendra très difficile l'économie d'argent pour les grandes installations comme les centres de loisirs ou les parcs de district, et rendra incroyablement difficile l'achat de parcs dans les centres-villes, où les terrains sont chers. 

Abordabilité et habitabilité menacées 

Le projet de loi 23 a des répercussions importantes sur le logement de nos résidents les plus vulnérables (voir message en anglais de ACORN Canada). Tout d'abord, il cherche à limiter la capacité de la ville à créer des règlements de remplacement de loyer pour empêcher les " expulsions par rénovations " (lorsque les locataires d'appartements abordables existants sont expulsés, les bâtiments sont rénovés, puis reloués à de nouveaux locataires à un taux de location plus élevé). Cette protection de remplacement de loyer est essentielle pour garantir que les locataires vulnérables ne soient pas expulsés au profit de propriétaires profiteurs. Deuxièmement, il fixe un faible plafond au zonage inclusif, avec seulement 5 % des nouveaux développements devant être réservés à des logements abordables. En vertu de la législation proposée, les logements abordables pourront désormais retourner sur le marché après seulement 25 ans, au lieu de rester abordables indéfiniment. Compte tenu de la crise déclarée du logement et de l'itinérance à Ottawa, le taux de 5 % est beaucoup trop bas et le plafond de 25 ans est beaucoup trop court. Écrivez à votre député provincial au sujet de l'impact du projet de loi 23 sur le logement abordable à Ottawa en utilisant la lettre en anglais d'ACORN. 

De nombreux nouveaux développements sont exemptés, en vertu du projet de loi 23, des redevances d'aménagement, des parcs et des contributions aux avantages communautaires. En vertu des propositions, les redevances d'aménagement ne peuvent pas être perçues pour les propriétés qui font l'objet d'une légère densification, comme l'ajout d'un logement familial ou d'un logement secondaire sur le terrain, ou pour les unités de zonage abordables, réalisables et inclusives, avec des redevances d'aménagement réduites pour les locations construites à cet effet. Sachant que les définitions des logements " abordables " et " réalisables " n'ont pas encore été publiées, nous ne pouvons pas encore voir l'impact total de cette perte de revenus pour la ville. Le conseiller Jeff Leiper a souligné le rôle essentiel que jouent les redevances d'aménagement dans le financement des infrastructures dans nos quartiers. 

À notre avis, la réduction des redevances d'aménagement sur lesquelles les municipalités peuvent compter pour financer les projets d'infrastructure peut avoir deux conséquences. Le premier est que les zones où se trouvent ces logements auront moins de parcs, de services, d'avantages communautaires et de fonds pour l'amélioration des infrastructures, créant ainsi des zones à faible habitabilité, ce qui a un impact direct sur les populations qui en ont le plus besoin. La deuxième est que la ville devra financer ces services par une autre source, ce qui signifiera probablement une augmentation significative de l'impôt foncier. La question est de savoir pourquoi la province voudrait répercuter le coût du développement sur les contribuables actuels, alors que l'un des principes fondamentaux du développement urbain moderne était jusqu'à présent que la croissance paie la croissance. À une époque où le budget des ménages augmente, qu'il s'agisse de l'épicerie, du carburant, du chauffage ou des taux d'intérêt, cette mesure semble créer tout le contraire d'un logement abordable. 

Un autre aspect important de l'habitabilité provient de l'aspect et de l'ambiance de nos quartiers. Le projet de loi 23 vise à abroger le processus d'examen des plans d'implantation en ce qui concerne la conception durable, le caractère et l'échelle, en limitant le contrôle municipal des plans d'implantation aux impacts sur la santé et la sécurité pour les aménagements résidentiels et commerciaux. Si l'on ajoute à cela les changements proposés au Registre du patrimoine et la suppression de la participation de la collectivité au Tribunal des terres de l'Ontario, la collectivité et la municipalité sont privées de toute participation à la conception et au caractère d'un quartier, ce qui nuit à l'habitabilité à long terme et provoque sûrement un degré élevé d'opposition de la collectivité à toutes les nouvelles propositions d'aménagement, alors que les nouveaux aménagements entraîneront une diminution du financement de l'infrastructure pour la ville et une absence de participation de la collectivité et de la municipalité à l'aménagement du quartier. 

Appels à l'action 

Il ne faut pas se faire d'illusions : cette législation vise à permettre à un très petit nombre de promoteurs de réaliser des profits encore plus élevés, au détriment de la qualité de vie et de l'abordabilité pour la grande majorité des Ontariens. 

Des audiences publiques seront exigées dans la région du Grand Toronto la semaine prochaine, et les soumissions écrites seront acceptées jusqu'au jeudi 17 novembre. Malgré la brièveté de la période de consultation publique, la présentation d'une soumission écrite pourrait contribuer à obtenir les changements nécessaires à cette législation proposée. 

Nous vous invitons à contacter votre Député provincial, surtout s'il est progressiste-conservateur et qu'il pourrait influencer le vote à Queen's Park. Écrivez un courriel, appelez leur bureau, organisez une visite. Chaque électeur qu'ils entendent sur cette question peut aider à arrêter ce projet. Les députés provinciaux progressistes-conservateurs d'Ottawa sont énumérés ci-dessous. Pour les résidents dont le député n'est pas progressiste-conservateur, nous vous invitons à communiquer avec Steve Clark, le ministre des Affaires municipales et du Logement, pour lui faire part de vos préoccupations : 

Courriel : [email protected] 

Par téléphone : 613-342-9522 

Si vous habitez la circonscription de Carleton, communiquez avec votre député progressiste-conservateur Goldie Ghamari : 

Courriel : [email protected] 

Téléphonez au 613-838-4425 

Bureau : Unité 30, 6179, rue Perth, Richmond, ON K0A 2Z0 

Si vous habitez dans la circonscription de Kanata-Carleton, communiquez avec votre députée progressiste-conservatrice Merrilee Fullerton (ministre de l'Enfance, des Services sociaux et communautaires, et seule députée d'Ottawa dans le cabinet de M. Ford) : 

Courriel : [email protected] 

Par téléphone : 613-599-3000 

Bureau : Suite 100, 240 promenade Michael Cowpland, Kanata, ON K2M 1P6 

Si vous habitez dans la circonscription de Nepean, communiquez avec votre députée progressiste-conservatrice Lisa MacLeod : 

Courriel : [email protected] 

Téléphonez : 613-823-2116 

Bureau : Unité 222/3, 250B chemin Greenbank, Nepean, ON K2H 8X4