La nouvelle loi ontarienne sur la construction de logements constitue une menace pour la démocratie, l'environnement et l'abordabilité.

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Voici pourquoi, et comment, nous devrions dire non au projet 23 dans les sept prochains jours.

Présenté le lendemain des élections municipales en Ontario, le projet de loi 23, intitulé « More Homes, Built Faster Act », a pour objectif louable d'augmenter la densité modeste dans les centres urbains de l'Ontario. En autorisant la construction de caravanes et d'appartements pour les grands-parents sur des terrains existants, il est désormais possible de construire trois logements là où il n'y avait qu'une seule maison unifamiliale, ce qui permet d'intensifier la densité dans le centre urbain au-delà de la réglementation sur les caravanes actuellement en vigueur à Ottawa.

Cette seule disposition bénéfique ne doit cependant pas masquer le fait que cette proposition de loi complexe sape fondamentalement nos principes démocratiques. Nous rejetons le projet de loi 23 parce qu'il constitue une menace pour la démocratie, l'environnement, l'abordabilité et l'habitabilité pour les Ontariens, y compris les implications directes ici à Ottawa.

Democracy Under Threat 

Tout d'abord, la période de consultation publique est incroyablement courte pour un projet de loi aussi lourd, la date limite de soumission des observations écrites à Queen's Park étant fixée au 17 novembre. Les Ottaviens n'ont pas la possibilité d'assister à une audition législative, car les quatre jours d'auditions publiques se déroulent tous dans la région du Grand Toronto la semaine prochaine. L'introduction du projet de loi pour une consultation limitée immédiatement après les élections municipales est en soi un acte de mauvaise foi, veillant à ce que les conseils ne fonctionnent pas à pleine capacité, avec des conseillers sortants occupés à terminer leur mandat et de nouveaux conseillers à Ottawa seulement deux jours après leur entrée en fonction, lorsque la date limite pour les soumissions écrites du public prend fin.

Deuxièmement, la législation proposée annule unilatéralement le droit des municipalités à prendre des décisions locales en matière d'utilisation des terrains. On pourrait appuyer les mesures législatives provinciales visant à améliorer la protection de l'environnement dans toute la province ou à accroître l'abordabilité, mais ces propositions annuleraient ou démantèleraient les gains obtenus de haute lutte en matière de protection de l'environnement et d'abordabilité pour nos résidents les plus vulnérables. L'éventail de ces décisions locales retirées à Ottawa comprend de nouvelles « normes vertes » pour les bâtiments, la protection contre les rénovations, le taux de logements très abordables requis dans les développements, la collecte et l'utilisation des redevances de développement, l'étendue de notre frontière urbaine, et l'aspect et l'atmosphère de nos quartiers avec la suppression de l'examen de l'aménagement du site. 

Enfin, le ministre du Logement, Steve Clark, a présenté le projet de loi en faisant référence au maire élu d'Ottawa, M. Sutcliffe, qui dispose de pouvoirs antidémocratiques de « maire fort » accordés par le premier ministre Doug Ford, bien que M. Sutcliffe ait dénoncé ces pouvoirs de passer outre les décisions du Conseil municipal d'Ottawa pendant sa campagne électorale. À tous les niveaux, le projet 23 menace nos principes démocratiques.

L'environnement menacé

À Écologie Ottawa, nous nous sommes battus longtemps et avec acharnement contre l'expansion de notre frontière urbaine et, par extension, contre l'étalement urbain. Notre nouveau Plan officiel a finalement été approuvé par le Conseil municipal à la fin de l'année 2021 après avoir reçu des soumissions de dizaines de résidents et d'associations communautaires, dont beaucoup étaient préoccupés par le fait que notre Plan officiel doit être tourné vers l'avenir et nous protéger des pires excès de l'étalement urbain dans le contexte de l'urgence climatique dans lequel nous vivons. Vendredi, dans le cadre des objectifs de construction de logements fixés par la province dans le projet de loi 23, ils ont finalement approuvé le Plan officiel d'Ottawa, avec 30 modifications unilatérales de Toronto qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel, y compris une nouvelle expansion de notre frontière urbaine.

Dans certaines zones, la limite s'étend sur des zones humides d'importance provinciale (comme Goulbourn), et ailleurs, elle percute d'importantes zones humides autour de Findlay Creek, Leitrim, ainsi que d'autres terres agricoles, des zones humides et des zones forestières. Chaque fois que nous élargissons les limites urbaines, nous réduisons et limitons les espaces verts dans les zones rurales d'Ottawa, dont nous avons besoin pour lutter contre le changement climatique et la perte de biodiversité. Alors que le gouvernement de Doug Ford ouvre des consultations sur l'autorisation du développement dans la ceinture verte de Toronto, il n'est pas tenu compte du fait que l'affectation des terrains ruraux étendus au développement signifie des trajets plus longs pour les futurs résidents de ces communautés, avec une augmentation des émissions des voitures, des ressources de construction gaspillées et de l'argent pour construire de nouvelles infrastructures plutôt que d'utiliser les infrastructures existantes dans les quartiers existants, et une augmentation des coûts futurs des transports en commun pour relier les communautés satellites tentaculaires au cœur du centre-ville.

L'Ontario bénéficie depuis des décennies de la force de la planification des bassins versants des Offices de protection de la nature. Leur approche significative de la prise de décision en matière de planification, qui n'est pas basée sur les frontières politiques mais plutôt sur la perspective du bassin versant, est la marque de fabrique de leur travail de conservation, protégeant les écosystèmes et les habitats à l'échelle régionale plutôt qu'au coup par coup. Cependant, avec le projet de loi 23, la province renouvelle son attaque contre les Offices de protection de la nature et limite le rôle de groupes comme l'Office de protection de la nature de la vallée de la Mississippi dans la planification de l'utilisation des terrains. Les municipalités ne pourront plus bénéficier de l'expertise des Offices de protection de la nature ; la prise de décision en matière d'utilisation des terrains revient exclusivement aux 444 municipalités de l'Ontario. Sachant que certaines de ces municipalités n'ont pas les moyens de se doter d'un service d'aménagement du territoire, cette mesure est au mieux absurde, au pire désastreuse pour l'environnement.

Le projet de loi 23 introduit également des changements importants dans la manière dont les zones humides sont évaluées et protégées. Un grand nombre de nos espaces verts risquent ainsi de perdre leur désignation et donc leur protection. Les Offices de protection de la nature ont également été invités à revoir leurs propriétés foncières pour y trouver des parcelles propices au développement. Confondre l'objectif louable d'augmenter le nombre de logements abordables avec la suppression de la protection des zones humides, des écosystèmes et des habitats, est tout à fait inutile et inacceptable. Écrivez à votre député en utilisant cette lettre d'Environmental Defence pour exprimer votre inquiétude quant aux percutants effets du projet de loi 23 sur nos zones humides.

En raison de l'approche maladroite du projet de loi, les normes de construction écologique adoptées par de nombreuses villes de la province ont été réduites à néant. Les Normes d'aménagement très performantes d'Ottawa, introduites plus tôt cette année pour nous aider à atteindre nos objectifs de lutte contre le changement climatique en termes d'efficacité énergétique pour les nouvelles constructions, sont effectivement mises à la porte par cette législation. Dans le contexte de l'urgence climatique déclarée par Ottawa, la suppression des normes de construction écologique adoptées par les villes de la province est une catastrophe environnementale et doit être rétablie si nous voulons atteindre nos objectifs en matière de climat.

La province réduit également de moitié la quantité de terrains de stationnement que les promoteurs doivent donner à la Ville dans les nouveaux développements, ce qui signifie seulement un hectare pour 600 unités. La province impose également des limites strictes (40 %) sur le montant que la Ville peut économiser d'une année sur l'autre pour les grands projets, ce qui rendra très difficile d'économiser de l'argent pour des équipements plus importants tels que les centres de loisirs ou les parcs de district, et rendra incroyablement difficile d'acheter des parcs dans les centres-villes, où les terrains sont chers.

L'abordabilité et l'habitabilité sont menacées

Le projet de loi 23 a des percutants sur le logement de nos résidents les plus vulnérables. Tout d'abord, il cherche à limiter la capacité de la Ville à créer des règlements de remplacement des loyers afin d'empêcher les « rénovations » (lorsque les locataires d'appartements abordables existants sont expulsés, que les bâtiments sont rénovés, puis reloués à de nouveaux locataires à un taux de location plus élevé). Cette protection du remplacement des loyers est essentielle pour veiller à ce que les locataires vulnérables ne soient pas expulsés au profit de propriétaires profiteurs. Deuxièmement, elle fixe un plafond peu élevé pour le zonage d'inclusion, avec seulement 5 % des nouveaux développements devant être réservés à des logements abordables. En vertu de la législation proposée, les logements abordables pourront désormais retourner sur le marché après seulement 25 ans, plutôt que de rester abordables indéfiniment. Compte tenu de la crise déclarée du logement et de l'itinérance à Ottawa, le taux de 5 % est beaucoup trop bas et la limite de 25 ans est beaucoup trop courte. Écrivez à votre député au sujet des percutants effets du projet de loi 23 sur le logement abordable à Ottawa en utilisant la lettre d'ACORN.

Dans le cadre du projet 23, de nombreux nouveaux projets sont exemptés de redevances d'aménagement, de contributions aux parcs et aux avantages pour la collectivité. Selon les propositions, les redevances d'aménagement ne peuvent pas être perçues pour les propriétés qui font l'objet d'une légère densification, comme l'ajout d'une suite pour les grands-parents ou d'une remise sur un terrain, ou pour les logements abordables, réalisables et inclusifs, avec des redevances d'aménagement réduites pour les logements locatifs construits à des fins spécifiques. Sachant que les définitions des logements « abordables “ et ” atteignables » n'ont pas encore été publiées, nous ne pouvons pas encore percevoir tout l'impact de cette perte de revenus pour la Ville. Le conseiller Jeff Leiper a souligné le rôle essentiel que jouent les redevances d'aménagement dans le financement des infrastructures dans nos quartiers.

De notre point de vue, la réduction des redevances d'aménagement sur lesquelles les municipalités peuvent compter pour financer des projets d'infrastructure peut avoir deux conséquences. Le premier est que les zones où se trouvent ces logements auront moins de parcs, de services, d'avantages communautaires et de fonds pour l'amélioration des infrastructures, ce qui créera essentiellement des zones peu agréables à vivre, percutant directement les populations qui en ont le plus besoin. Deuxièmement, la Ville devra financer ces services par le biais d'une autre source, ce qui se traduira probablement par une augmentation significative de l'impôt foncier. La question est de savoir pourquoi la province voudrait répercuter le coût du développement sur les contribuables existants, alors que l'un des principes fondamentaux du développement urbain moderne était jusqu'à présent que la croissance paie pour la croissance. À une époque où les budgets des ménages augmentent, qu'il s'agisse de l'épicerie, du carburant, des coûts de chauffage ou des taux d'intérêt, cette mesure semble créer tout le contraire d'un logement abordable.

Un autre aspect important de l'habitabilité réside dans l'aspect et l'atmosphère de nos quartiers. Le projet de loi 23 vise à abroger le processus d'examen des plans d'implantation en ce qui concerne la conception durable, le caractère et l'échelle, en limitant le contrôle des plans d'implantation municipaux aux impacts sur la santé et la sécurité pour les aménagements résidentiels et commerciaux. Si l'on ajoute à cela les modifications proposées au Registre du patrimoine et la suppression de la participation de la communauté au Tribunal foncier de l'Ontario, la communauté et la municipalité se voient privées de toute participation à la conception et au caractère d'un quartier, ce qui érode l'habitabilité à long terme et provoque certainement un degré élevé d'opposition de la part de la communauté à toutes les nouvelles propositions de développement, alors que les nouveaux développements entraîneront une diminution du financement des infrastructures pour la Ville et l'absence de participation de la communauté/municipalité au développement des quartiers.

Appels à l'action

Il ne faut pas se faire d'illusions : cette législation vise à permettre à quelques promoteurs de réaliser des profits encore plus importants, au détriment de l'habitabilité et de l'abordabilité pour la grande majorité des Ontariens.

Des audiences publiques se tiendront dans la Région du Grand Toronto la semaine prochaine et les soumissions écrites seront acceptées jusqu'au jeudi 17 novembre. Malgré la brièveté du délai imparti pour la consultation publique, la présentation d'un mémoire pourrait permettre d'apporter les modifications nécessaires à cette proposition de loi.

Nous vous conseillons vivement de contacter votre député, surtout s'il est progressiste-conservateur et qu'il est susceptible de faire basculer le vote à Queen's Park. Écrivez un courriel, appelez leur bureau, organisez une visite. Chaque électeur qu'il contactera à ce sujet pourrait contribuer à mettre un terme à ce projet. 

Écrivez maintenant à votre député(e) pour ARRÊTER le projet de loi 23

Auteur : Cheryl Randall