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Écologie Ottawa s'est jointe aux membres de la Coalition populaire pour le plan officiel (POP) afin de soumettre une lettre à l'équipe chargée du zonage de la Ville d'Ottawa. Cette lettre fait suite à la soumission exhaustive de la POP le 30 juin 2025, toutes deux motivées par les défis liés au règlement de zonage en matière de densité expliqués par Jason Burggraaf, directeur général de la Greater Ottawa Home Builders Association (GOHBA), dans un article de Paula Tran publié dans l'Ottawa Citizen.
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Au milieu de l'élaboration d'un nouveau règlement de zonage, il est essentiel d'examiner non seulement les grands objectifs du plan officiel de la ville d'Ottawa, mais aussi les détails de la manière dont nous allons atteindre ces objectifs. L'un de ces objectifs est la nécessité de parvenir à une plus grande croissance par le biais de la densification, plutôt que par la poursuite du développement de nouveaux terrains, également connus sous le nom d'étalement urbain. Bien que cet objectif soit très louable, il n'a de sens que si nous pouvons réellement l'atteindre.
Les outils actuels du règlement de zonage permettront-ils le type de densification que la ville souhaite voir se réaliser ? Selon la GOHBA, la réponse semble être non, et nos groupes partagent cette préoccupation.
L'un des principaux problèmes est la hauteur limitée disponible dans de nombreuses zones et sous-zones qui seront mises en œuvre dans le cadre du nouveau règlement. En particulier, les zones de quartier N1 et N2 n'autorisent que 8,5 mètres (2 étages) à l'intérieur de la ceinture verte et 11 mètres (3 étages) à l'extérieur. Il convient de noter qu'une grande partie du centre urbain est en fait zonée à une hauteur supérieure à celle de ces deux zones, ce qui signifie que les limites de hauteur proposées pour les zones N1 et N2 ne s'y appliquent pas. Les zones du cœur urbain permettent en revanche une plus grande variété de types de logements, dans des quartiers comme Glebe ou le Triangle d'or, qui répondent à un large éventail de besoins.
Le Plan officiel marque l'engagement de la Ville d'Ottawa à renverser le modèle de développement des dernières décennies, qui a entraîné une diminution du nombre de quartiers accessibles en 15 minutes, une dépendance accrue à la voiture, des effets négatifs sur le climat, un ralentissement du développement économique de la ville, et bien d'autres conséquences. C'est pourquoi le règlement de zonage tente de permettre la construction d'un plus grand nombre de logements dans nos quartiers généralement peu densément peuplés, afin de parvenir à la densité modérée visée par le plan officiel. Nous saluons cette initiative. Le problème se pose lorsque l'on examine les hauteurs réelles autorisées dans le règlement de zonage. Les hauteurs limitées rendent très difficile, voire impossible, l'atteinte de ces densités tout en offrant des logements de taille acceptable aux résidents qui occupent ces maisons pendant des décennies.
Limiter la hauteur des bâtiments à 1 ou 2 étages restreint la possibilité d'atteindre le nombre d'unités autorisées par lot conformément au règlement de zonage. De plus, la limite de hauteur proposée crée les conditions propices à la construction de petites unités qui ne peuvent pas accueillir une population diversifiée et répondre à l'évolution de ses besoins au fil du temps.
Il est essentiel d'autoriser une densité accrue dans toute la ville afin de garantir une diversité d'options de logement pour les personnes de tous âges et de toutes les étapes de la vie. Une ville dynamique et prospère comprend des quartiers mixtes et abordables. L'augmentation des options de logement disponibles dans toute la ville est essentielle pour y parvenir.
La GOHBA se prononce également sur la transition proposée dans notre projet de règlement de zonage en matière de hauteur des immeubles de grande hauteur. La ville souhaite créer une zone de transition de 30 mètres à partir des limites arrière des terrains adjacents aux immeubles de grande hauteur. Ces zones MS2 (Mainstreet 2) se trouvent généralement le long des rues principales qui ont des emprises plus larges (pensez à Baseline, Carling, Greenbank, Woodroffe, etc.). Cette exigence de retrait signifie qu'une grande partie des terrains qui pourraient être utilisés pour des logements à plus forte densité sera perdue. Ces rues sont celles où nous avons les meilleurs espoirs de voir se développer des transports publics efficaces, rapides et fiables. Il est primordial de tirer le meilleur parti de l'espace qui les entoure si nous voulons permettre au plus grand nombre possible de personnes de choisir des modes de transport durables dans les décennies à venir, comme le prévoit le plan officiel.
Peu de rues bénéficieront de la désignation MS2 qui autorise ces hauteurs, c'est pourquoi il est si important de veiller à utiliser au mieux l'espace dont nous disposons dans les quelques endroits concernés. Cela créera les conditions nécessaires à la création de quartiers piétonniers et favorables aux transports en commun, plus accessibles à tous, y compris aux personnes handicapées, aux familles, aux enfants, etc.
Des décisions comme celles-ci visent à offrir à nos citoyens le plus grand choix possible afin qu'ils puissent trouver le quartier de la ville qui leur convient le mieux. Cela permettra de réduire les émissions, de diminuer la circulation, d'améliorer les finances de notre ville, de créer plus d'espace pour les parcs et les espaces verts, et d'obtenir de nombreux autres avantages. Bien que tous ces éléments soient positifs, nous ne pourrons les réaliser que si nous alignons notre règlement de zonage sur les merveilleux objectifs que le Plan officiel de la ville d'Ottawa a fixés pour l'avenir de notre ville et de ses habitants.
Nous pensons que la réduction des marges de recul pour la transition en hauteur, ainsi que l'autorisation d'une densité modérée de 11 ou 14,5 mètres (3 ou 4 étages) dans tous les quartiers de notre ville, permettent un changement progressif qui donnerait aux propriétaires la liberté d'apporter des modifications raisonnables afin que notre ville puisse prospérer au cours des prochaines décennies. Ces changements aligneront également notre règlement de zonage sur les objectifs fixés dans le Plan officiel, garantissant ainsi que nous ne restons pas prisonniers des erreurs malheureuses commises au cours des dernières décennies.
Étant donné que les règlements de zonage ne sont révisés que tous les quelques décennies, il est d'autant plus impératif que nous prenions les bonnes décisions à ce moment crucial. Ces décisions ne doivent pas être radicales ni autoritaires, mais elles ne doivent pas non plus nous enfermer dans les mêmes problèmes que ceux que nous avons connus à la suite de décisions prises dans le passé. Les décisions antérieures ont conduit à une dépendance à la voiture, à un manque de liberté, à la détérioration des infrastructures de la ville, à l'inaccessibilité des logements, et bien plus encore.
Ces choix permettront au contraire d'apporter des changements progressifs dans une grande partie de notre ville, offrant ainsi plus de flexibilité aux habitants, une meilleure adaptabilité au changement climatique et une ville prête à répondre au mieux aux besoins des habitants actuels et futurs. C'est pourquoi nous écrivons pour soutenir la GOHBA et son appel à réduire les exigences restrictives en matière de transition de hauteur, et pour exhorter la ville d'Ottawa à étendre les dérogations de hauteur à 11,5 ou même 14 mètres dans tous les quartiers de la ville afin de garantir que la ville d'Ottawa puisse s'aligner sur les objectifs fixés dans le plan officiel.
Cordialement
Marko Miljusevic
Membre du conseil d'administration, Strong Towns Ottawa
Appuyé par
CAFES (Action communautaire pour la durabilité environnementale)
Écologie Ottawa (EO)
Initiative : une ville pour toutes les femmes (IVTF)
